Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną

Marzenia o własnym domu zaczynają przybierać realne kształty w momencie planowania zakupu działki budowlanej. Jeżeli wiemy czego szukamy i jak szukać, to może być to bardzo przyjemny czas, który zaprocentuje w przyszłości. Nie stanie się tak, jeśli brakować Ci będzie podstawowych wiadomości. Pamiętaj, że Twoim obowiązkiem jest  sprawdzić możliwość zabudowy działki i tylko Ty poniesiesz ewentualne konsekwencje niewiedzy.

Poniżej znajduje się wykaz najważniejszych spraw, których sprawdzenie uchroni Cię przed problemami związanymi z zakupem działki.
 

Określenie, kim jest lub kim są właściciele działki to podstawowa informacja. Sytuacje bywają różne, czasem właściciel jest jeden, a niekiedy właścicieli jest więcej. W przypadku, kiedy działka ma kilku właścicieli będziesz potrzebował zgody na sprzedaż ich wszystkich. Dodatkowo należy pamiętać, że stroną umowy kupna - sprzedaży działki, jest lub są wyłącznie właściciele działki, a nie pośrednik czy rodzina.

Podstawowe dokumenty do sprawdzenia przed zakupem działki:

– Sąd Ksiąg Wieczystych, w którym mamy wgląd do ksiąg wieczystych i możemy otrzymać wypis sądowy,

– Wydział Geodezji Urzędu Gminy, gdzie możemy odebrać wyrys z ewidencji gruntów,
 

Lokalizacja działki nie jest taka oczywista, jak by się mogło wydawać. Bierze się to z faktu, że w obiegu prawnym są różne mapy z różnymi informacjami. Podczas zakupu działki najważniejsza jest mapa ewidencji gruntów, która przedstawia obrysy nieruchomości. Mapa ta pozwoli Ci zlokalizować nieruchomość  na danym terenie, oraz dodatkowo pomoże w znalezieniu informacji o sąsiedztwie działki oraz o infrastrukturze technicznej i drogach.
 

Każda działka jest określona w Planie Miejscowym obejmującym Decyzje o Warunkach Zabudowy. W dokumentach tych znajdziemy do czego jest dana działka przeznaczona, czy co można na niej wybudować. Jak zdobyć Plan Miejscowy? Otrzymasz go w gminie, do której należy działka. Aby go otrzymać należy wypełnić wniosek i uiścić opłatę. Dobrze jest poprosić również o Plan miejscowy sąsiednich działek. Będziemy mieli wówczas wiedzę co w przyszłości może powstać w sąsiedztwie działki na której planujemy postawić dom. Język Planu Miejscowego to plątanina języka prawniczego i architektonicznego, dlatego, jeśli mamy pewne wątpliwości i obawy lepiej rozczytanie tych dokumentów zlecić prawnikowi.
 

Jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej to nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Sprawy w sądzie w tym zakresie trwają około 5 - 10 lat. Dostęp do drogi publicznej dzieli się na:

  - dostęp bezpośredni, jeżeli działka styka się bezpośrednio z działką

 -  dostęp pośredni jeżeli działka styka się pośrednio przez działkę

W każdym wypadku ostateczne rozstrzygnięcie co do możliwości dostępu do drogi publicznej, wydaje zarządca drogi.
 

Przyłącza wodociągowe, sanitarne i deszczowe

Wystąp o warunki techniczne podłączenia Twojej inwestycji do właściwego Zarządcy Gminy. W zależności od gminy i lokalizacji działki gmina przekazuje obowiązki gminne na rzecz zarządców/spółek ,które w imieniu gminy zajmują się :

– dostarczeniem wody do nieruchomości na terenie gminy,

– odprowadzeniem ścieków,

– odprowadzeniem wód opadowych.


Sieć wodociągowa

Jeżeli w pobliżu Twojej działki nie znajduje się sieć wodociągowa to możesz być zmuszony do wybudowania na własny koszt takiej sieci. Niektóre gminy dofinansowują budowę sieci wodociągowych i partycypują procentowo w kosztach budowy takiej sieci.

To czy będziesz musiał wybudować sieć dowiesz się w warunkach technicznych, o które powinieneś wystąpić przed zakupem działki.


Sieć sanitarna czy szambo

Jeżeli przy Twojej działce nie znajduje się sieć sanitarna, to nie będziesz miał wyjścia i będziesz budował zbiornik na nieczystości czyli „szambo”. Ale czasem masz szansę na budowę przydomowej oczyszczalni ścieków.

Sprawa Przydomowej Oczyszczalni Ścieków to najlepsze rozwiązanie, ale nie zawsze akceptowane przez „politykę” gminną.

O wszystkich sprawach związanych z odprowadzeniem ścieków dowiesz się z odpowiedzi na wystąpienie o warunki techniczne podłączenia się do gminnego systemu ścieków (najczęściej sprawami ścieków zajmuje się Zarządca Wodociągów).


Przyłącze elektryczne i gazowe

W większości wypadków, wystąpienie z Wnioskiem o wydanie Warunków Technicznych do Zakładu Energetycznego daje możliwość podłączenie prądu, dlatego warto postarać się o uzyskanie do warunków technicznych „Zapewnienia dostaw energii”.

Gestorzy sieci energetycznych standardowo na swój koszt rozbudowują sieć do Twojej działki. Twoje podłączenie nastąpi w miejscu tzw. Z-K czyli Złącze Kablowe. Złącze Kablowe to miejsce lokalizacji licznika i podłączenia się budynku. W wypadku budynków wielorodzinnych i linii kablowych rozwiązania są trochę inne, ale te szczegóły dowiesz się z warunków technicznych.

Podłączenie gazu odbywa się podobnie jak prądu, gestor sieci na swój koszt wybuduje sieć i zakończy kurkiem z licznikiem na granicy Twojej nieruchomości. W wypadku znacznej odległości sieci gazowej, będziesz musiał sam wyłożyć pieniądze na budowę sieci gazu.
 

Koszt opinii lub badań geotechnicznych to najczęściej koszt 700-1500zł. Opinia geotechniczna winna być przygotowana przez uprawnionego geodetę w porozumieniu z uprawnionym projektantem architektem.

W opinii zostanie zawarta informacja o wszystkim co „siedzi w gruncie”.

Najważniejsze informacje w opinii geotechnicznej to właściwości fizykochemiczne gruntu, przewarstwienia, występowanie wód gruntowych. Dodatkowo geolog zamieszcza wstępne wnioski z opinii, które są przydatne dla Inwestora. Z wniosków dowiesz się czy budowa domu będzie wymagać specjalnego fundamentowania lub czy będą niezbędne izolacje przeciwwodne lub drenaż. Na temat tego opracowania, przed  zleceniem porozmawiaj z architektem.
 

Zakup działki budowlanej zawiera się w formie Aktu Notarialnego przed Notariuszem. Merytoryczne rozstrzygnięcia umowy zakupu nieruchomości wykraczają poza zakres wiedzy budowlańca czy biura nieruchomości. Co do treści Umowy zalecam Ci skorzystać z rady notariusza, radcy prawnego czy adwokata.